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收房相关的法律问题与实务

作者：朱志坚律师

老百姓辛苦一辈子，好不容易攒钱买了一套房，实践中，很多开发商又不太诚信，不管房子质量如何，到了合同约定交房期，不管三七二十一，交房再说，而大部分老百姓又对收房不太了解。不了解的范围大致为：1、不了解收房是什么性质的活动；2、对于收房的手续、查验的资料也不太清清楚，这就给无良开发商留下了可乘之机，万一房屋有问题，会给业主造成后患无穷。

对于问题1，收房，实际上有两个相对应的活动，一是开发商向购房者交付房屋，二是购房者收取房屋，从性质上来说，是合同履行中的“交货”行为。就是说，开发商将自己建造的商品（房屋）交付给购房者，据此来履行自己的交付合同标的的义务。

对于问题2，这是一般业主普遍不了解的问题，在此，笔者就重点讲解一下这方面的问题，以供广大购房者参考。

收房主要手续与步骤：

（1）开发商和物业核验业主材料，即核实业主的身份，这是必须的。

（2）业主查验《竣工验收备案证》（如果在收房日开发商取得了此证书，一般会张贴在售楼部或者物业，可以拍照留存并上网核实，一般在武汉市建设网上可以查询）、领取《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》原件以及查阅《房屋土地测绘技术报告书》（此项开发商一般不给，但是有权要求出示且复印以便核查所购房屋的面积差），并由开发商加以说明。

特别需要说明的是，《竣工验收备案证》即《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证》是目前收房环节中最应该注意的文件。该证是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内向行政主管部门竣工备案，当然，备案时要出示的文件不仅仅是上述这四方的验收表，还有其它多项文件均应报送才能取得备案证，如消防文件、规划、绿化、水、电力的各项验收合格证明，笔者查阅了武汉市建设局网页上关于此方面的要求，大概有多达25项文件需要提交才能取得验收备案证。以往有一个民间说法是，取得了竣工验收备案表就标志着验收合格，其实这是远远不够的。

上述大概25项的文件，缺少任何一项,就无法通过竣工验收备案，意味着该楼盘没有通过整体竣工验收，购房者有权拒绝收房。开发商应该按照合同约定承担相应的延期交房责任。

《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，必须作为购房合同的附件，与购房合同具有同等效力。所以提醒收房者耍仔细审查其中的具体条款，特别注意保修期限。

《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事情。如果开发商不能提供上述相关文件，购房人有权拒绝收房，由此产生的延期交房的责任亦由开发商承担。实践中一般都能提供。

（3）业主对新房做综合验收，即最重要的验房环节。

（4）业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案。双方协商并达成书面协议,根据协议内容解决交房中存在的问题?无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议。

（5）开发商出具《实测面积测绘报告》，双方确认面积误差后结算剩余房款、各项费用以及延期交房违约金等。（这一步可以在收房后进行也不迟，这个问题不属于商品房质量问题，而和房屋最终的价款有关，面积如果不超过3%，无需互补差价，超过3%，购房者有权选择退房和不退房，但是面积差要据实结算。）

（6）业主领取新房钥匙，签署《住宅钥匙收到书》（实践中开发商一般只是制作一个表格，业主在上面签字）。

（7）与物业公司签署物业协议、向物业公司交纳物业费并索要发票或盖章确认的收据。

（8）办理产权证有关的事项。若业主委托开发商办理产权证, 则可由开发商代收契税和房屋产权登记费等。代办费金额双方协商。业主也有权拒绝代办。严格来说，此项不属于收房的问题，在此只是做一下提示。

关于收房注意事项

（1）关于收房时间。一般房产商通知小业主交房时间比较早，建议不要在第一、第二天去收房。因为那两天同时来收房的人很多,陪同验收房子的人也不会有太充裕的时间仔细陪同看房。

（2）可以去物业部门查看资料,包括《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》、《管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）》、《面积实测表》等。

（3）物业可能会催促交付物业费等费用。但根据建委的规定，开发商不得以先交物业费等费用为收房条件。

（4）从物业领取钥匙时，要确认楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表钥匙、电表钥匙是否齐全。

附：

验房***：

（1）地面

地面是否有裂缝，是否有起砂现象。

（2）屋内顶

①顶上是否有裂缝，—般来说，与房间横梁平行的裂缝，虽有质量问题,但基本不妨碍使用如果裂缝与墙角呈45°斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重,该住宅有严重结构性质量问题。②看顶部是否有爆点,有爆点会给后续的装修带来很多不利影响。③顶棚有无水溃、裂痕。有水渍说明可能有渗漏。如果是顶层住户，必须观察顶层是否渗漏。④留意厕所顶有否油漆脱落或长霉菌。⑤墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声。

⑥墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪及隆起或凹陷的地方。

⑦墙身、墙角接位有无水溃、裂痕。⑧内墙墙面上是否有石灰爆点。

(3)电气管线主要是入户线到电表是否接通，有无电线破损、外漏不安全隐患存在等。

验房常用工具

专业验房需要配备垂直检测尺、内外直角检测尺、垂直校正器、游标尺、对角检测尺、反光镜和伸缩杆等。还要带上5米盒尺、25至 33厘米直角尺、50至60厘米丁字尺、1米直尺等fi具以及各种电钳工具,如带两头和三头插头的插排（即带指示灯的插座）、各种插头 (电话、电视、宽带插头）、万用表、摇表、多用螺丝刀（“字和“+”字）、5号电池2节、测电笔、手棰、小锤、灯泡。

对于普通业主很难带齐这些专用工具，也不一定会使用这些工具。事实上，只要准备一些常用的工具就可以了。它们主要是：（1)盆:用于验收下水管道；(2)小锤:用于验收房子墙体与地面是否空鼓（3)塞尺:用于测裂缝的宽度；（4)5米卷尺:用于测量房子的净高；（5)万用表:用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通；（6)5号电池:两节，用于检查门铃（7)镜子、小凳、手电:用下检查不易触及处和暗处；（对于有装修的房屋）（8)其他:计算器、纸笔、塑料袋、打火机、卫生纸、报纸、包装绳。

综上，请购房者擦亮双眼，要仔细审查开发商交房的资料，再细看房屋知否存在目测、工具检测的问题，一旦发现请联系开发商整改或者维修，不要仓促收房，否则出现问题会追悔莫及，切记。